Le transfert d’un bien immobilier « sans contrepartie », autrement dit sans paiement, est une opération juridique fréquente entre membres d’une même famille, conjoints ou même amis proches. Il peut s’agir, par exemple, d’un parent qui transmet un appartement à son enfant, ou d’un transfert entre époux. Cette opération peut sembler simple, voire symbolique – mais en réalité, elle est soumise à des règles juridiques et fiscales strictes. Mieux vaut donc les connaître avant d’agir.
Qu’est-ce qu’un transfert sans contrepartie ?
Il s’agit d’un transfert de propriété effectué sans que le bénéficiaire ne verse de somme d’argent au cédant. Toutefois, aux yeux de l’administration fiscale israélienne, cette opération est traitée comme une véritable transaction immobilière, avec obligation de déclaration et, dans certains cas, d’imposition.
Transfert entre proches : des avantages fiscaux
Lorsqu’un transfert est effectué entre personnes considérées comme « proches » selon la loi fiscale israélienne, des allègements sont possibles :
- Le cédant est exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière (Mas Shevach).
- Le bénéficiaire paie un droit d’acquisition réduit – un tiers du montant habituel (Mas Rechisha).
Les « proches » incluent les parents, enfants, petits-enfants, frères et sœurs, conjoints, et parfois les conjoints des enfants. Chaque cas doit être examiné individuellement.
Attention : cette exonération ne s’applique pas à tous les biens – par exemple, un bien commercial ou agricole, ou une opération qui semble suspecte du point de vue fiscal.
Transfert entre non-proches : attention aux frais
Lorsque le transfert est réalisé entre personnes ne répondant pas à la définition légale de « proches » (comme des amis, un couple non marié ou des associés), les règles fiscales changent :
- Le cédant devra payer l’impôt sur la plus-value, comme s’il avait vendu le bien à sa valeur de marché.
- Le bénéficiaire devra payer le droit d’acquisition complet, basé sur la valeur réelle du bien.
Autrement dit, même en l’absence d’échange d’argent, l’administration fiscale considérera l’opération comme une vente classique.
Et pour un transfert partiel ?
Il est courant de transférer une partie d’un bien – par exemple, lorsqu’un parent transfère 50 % d’un appartement à son enfant pour l’aider à obtenir un prêt immobilier. Là encore, il s’agit d’une transaction taxable. Si la réalité montre que le parent garde le contrôle du bien, cela pourrait être interprété comme une dissimulation ou une planification fiscale abusive.
Est-ce toujours judicieux de transférer ?
Pas forcément. Dans bien des cas, il peut être plus avantageux de prévoir le transfert dans un testament. Cela permet d’éviter des taxes immédiates, de planifier sereinement la transmission et de préserver l’équilibre familial.
En résumé
Un transfert immobilier sans contrepartie peut sembler anodin, mais il peut entraîner des conséquences fiscales, juridiques et familiales importantes. Même entre membres de la famille, il est essentiel de consulter un avocat spécialisé, de bien comprendre les implications et de déclarer correctement l’opération auprès des autorités fiscales.